生産緑地の2022年問題

三大都市圏

生産緑地制度について

~2022年度問題を踏まえた、2017年4月の生産緑地法改正を受けて~

生産緑地の勘違い

生産緑地の概要

生産緑地とは
生産緑地法に基づき市町村が指定する市街化区域内の農地等。
指定されると所有者は農地等として管理する事が義務付けられ、建物建設などの行為が制限される事になります。 
一方、固定資産が農地課税となり、相続税の納税猶予の適用を受ける事ができるなど税制面の優遇処置が受けられます。 

生産緑地の指定解除
農業の主たる従事者が死亡等により農業を継続することが困難となった場合、若しくは指定から30年が経過した場合に、市町村長に対して当該生産緑地の買取申請が可能となります。市町村が買取りをしない場合、生産緑地の指定は解除され、行為の制限もなくなります。

 

平成3年の生産緑地の改正
平成3年に生産緑地法が改正され、三大都市圏の市街化区域内農地は、「生産緑地」と宅地並み課税を受ける「宅地化農地」に区分される事になりました。
バブル経済の影響で宅地供給を急ぐ政府は、都市農家に「30年営農」という厳しい条件を突きつけ、都市農地の宅地化を図ったのです。
農業経営者の方は、30年間の営農を義務付けられる生産緑地の指定を受けるか、農業を諦めてアパートや貸店舗等への宅地開発を見越して宅地化農地とするかの選択を強いられました。

生産緑地の特長

生産緑地の相続と、納税猶予制度

【生産緑地の相続税評価】

生産緑地を所有していた主たる農業従事者が亡くなられた場合、その生産緑地の評価額は「買取の申出をできる生産緑地」として、通常の農地の5%を減額した価格になります。
(財産評価基本通達40-3)

生産緑地の節税効果
生産緑地の納税猶予制度

相続税の納税猶予の適用を受けると、その農地に係わる相続税の納税が猶予される制度です。
但し、農業相続人は終身営農が義務付けられます。 

【対象となる農地】

三大都市圏特定市の市街化区域内にある農地で相続税の納税猶予制度の適用をうけるには、生産緑地の指定を受けている必要があります。

 

【適用条件】

 ・被相続人が死亡の日まで農業を営んでいたこと。
 ・相続人は相続税の申告期限までに遺産分割し、農業経営を開始していること。

 

【猶予される金額】相続税評価額から農業投資価格を差し引いた金額が納税猶予されます。
 H29年の千葉県の畑は10㌃当たり78万円(坪単価2,600円)  

生産緑地の納税猶予適用

生産緑地と宅地化農地の面積推移

下図は平成4年から平成25年までの21年間の三大都市圏特定市における生産緑地と宅地化農地の面積推移です。
宅地化農地はこの21間で30,628haから12,916haに徐々に減少し約4割になりましたした。(6割が宅地化された)
平成4年の法改正の後、宅地化農地が一気に宅地化されたのではなく、その半分が宅地化されるのに15年かかったことが判ります。
一方、生産緑地は21年間で約1割が減少しています。これは農業従事者の死亡等による制限解除により開発されたものと思われます。 

 

【宅地化農地】

生産緑地の指定を受けていない市街化区域内の農地。
固定資産税が宅地並み課税となっている農地。 

生産緑地の面積推移
生産緑地に地区数

生産緑地の2022年問題

【生産緑地の2022年問題とは 】

1992年(平成4年)の生産緑地法改正に伴い三大都市圏特定市の市街化区域にある農地が生産緑地に指定されてから30年目となるのが2022年です。生産緑地の制限解除(買取申請等の手順を踏んで生産緑地の指定を解除すること)の要件である「指定から30年を経過」に適合した大量の生産緑地が、一気に宅地化され、土地市場に多大な影響が出るのではないかと懸念されているのが、「生産緑地の2022年問題」です。

生産緑地2022年問題は起こるのか
生産緑地

特定生産緑地

2017年4月29日に「都市緑地法等の一部を改正する法律案」が可決成立し、生産緑地法の一部が改正されました。
この改正により創設されたのが「特定生産緑地」です。
指定から30年が経過する生産緑地について、所有者が希望すれば市町村が特定生産緑地として指定出来ます。
特定生産緑地に指定されると、10年間は農地として管理することになります。
また、特定生産緑地の指定から10年経過後に、繰り返し10年の延長が可能です。
尚、特定生産緑地の指定は生産緑地の指定から30年経過前に指定されなければならない為、30年経過後は指定を受けることが出来ないので注意が必要です。

特定生産緑地
特定生産緑地のイメージ

特定生産緑地選択パターン

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